Encadrement des loyers : loi, zones concernées et calcul

Article validé par un juriste FNAIM
Dernière mise à jour : juillet 2022

L’encadrement des loyers a pour objectif de limiter l’évolution des loyers des logements vides ou meublés loués à titre de résidence principale, situés dans des zones géographiques dites tendues.

A cet effet, la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un décret doit fixer annuellement un montant maximum d’évolution des loyers en cas de remise en location ou de renouvellement de bail.

L’encadrement des loyers s’établit dans les zones dites « tendues ».

Sont considérées comme zones tendues, les agglomérations de plus de 50 000 habitants où le marché immobilier fait face à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative (la demande y est supérieure à l’offre), entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement.

Il s’agit des zones géographiques correspondant aux territoires des communes dont la liste est annexée au décret du 10 mai 2013 relatif au droit d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Quel est l'impact de l'encadrement des loyers sur la mise en location ?

Le décret s’applique lorsque le logement est loué à un nouveau locataire moins de 18 mois après le départ du précédent.
Dans ce cas, le nouveau loyer fixé par le propriétaire ne peut excéder le loyer appliqué au dernier locataire.

Le propriétaire peut, toutefois, réviser le loyer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), à condition que cette réévaluation n’ait pas déjà été effectuée au cours des 12 derniers mois.
Pour cette révision, le propriétaire devra prendre en compte le dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.

Deux exceptions à cette règle :

1- Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (parties privatives ou communes)

• Le montant des travaux est au moins égal à 50% de la dernière année de loyer.
  > Dans ce cas, la hausse du loyer ne devra pas excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.
• Le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer et les travaux ont été réalisés depuis moins de 6 mois.
  > Le loyer peut alors être librement réévalué (dans la limite du loyer de référence majoré et de l'éventuel complément de loyer).

2- Le précédent loyer était manifestement sous-évalué.

> Le propriétaire peut réévaluer le nouveau loyer mais la hausse ne devra pas excéder la moitié de la différence entre :

• le loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements similaires
• le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de l’IRL

Encadrement des loyers et renouvellement de bail

Dans le cadre d’un renouvellement de bail de location, la hausse du loyer est limitée à l’évolution de l’IRL (une clause de révision doit être stipulée dans le bail).

Toutefois le loyer peut être réévalué s’il est manifestement sous-évalué.
Dans ce cas la hausse ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

• la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location indexé ;
• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Un dispositif d’encadrement des loyers prévu à l'article 140 de la loi ELAN est applicable à titre expérimental dans certaines zones dites « tendues » dans lesquelles un arrêté préfectoral fixant des loyers de références a été publié.

Ce dispositif expérimental s’applique actuellement :

• à Paris
• à Lille et sur les communes associées de Lomme et Hellemmes
• à Lyon et Villeurbanne
• sur le territoire de l’établissement public territorial « Plaine Commune » qui rassemble 9 villes : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L'Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse
  
• sur le territoire de l'établissement public territorial « Est Ensemble » qui regroupe 9 communes : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville
  
• à Montpellier à partir depuis le 1^er juillet 2022
• à Bordeaux à partir du 15 juillet 2022

Cette mesure expérimentale se base sur :

• un loyer de référence
• un loyer de référence majoré
• un loyer de référence minoré

Ces loyers de référence sont définis par arrêté préfectoral et sont exprimés en prix au m² (surface habitable) selon les catégories de logements et la zone géographique.

Nouvelle location

Pour toute nouvelle location, le propriétaire ne pourra fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.
A noter : le loyer de référence, ainsi que le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement doivent être indiqués dans le contrat de location.

Si un logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, le propriétaire pourra appliquer un complément de loyer, à la condition que le « loyer de base » atteigne déjà le loyer de référence majoré.

Renouvellement de bail

• Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut demander une augmentation dans la limite du loyer minoré.
• A l’inverse, si le loyer est supérieur au loyer de référence majoré (hors complément de loyer), le locataire peut demander qu’il soit diminué à hauteur du loyer de référence majoré.

Les parties doivent faire leur demande par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en pain propre contre récépissé ou émargement, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire.